Das Magische Dreieck
Nicht nur Immobilien, sondern auch das Fremdkapital sollten in den Genuss einer aktiven Bewirtschaftung kommen. Wie dies geht? Durch Anwendung des magischen Dreiecks.
In den letzten zehn Jahren haben sich Immobilien sehr positiv entwickelt und waren schon fast ein Garant für stabile Renditeerträge. Die jüngste Vergangenheit hat uns jedoch vor Augen geführt, dass unter anderem veränderte Marktbedingungen den Immobilienmarkt dynamischer und komplexer gemacht haben und sich uns eine neue Realität präsentiert.
Umso wichtiger, dass nicht nur die Immobilien, sondern auch das Fremdkapital in den Genuss einer aktiven Bewirtschaftung kommt. Was dies in der Praxis heisst, dazu hat uns unser Asset Manager, die Fundamenta Group (Schweiz) AG, einen Blick hinter die Kulissen gewährt.
Zuerst ein paar Fakten, um die Wichtigkeit einer aktiven Bewirtschaftung des Fremdkapitals zu veranschaulichen. Wir, die Fundamenta Real Estate AG, weisen ein Immobilienportfolio von CHF 1.2 Mrd. auf, welches gleichzeitig Hypotheken im Umfang von CHF 650 Mio. zur Finanzierung der Immobilien ausweist.
Nebst verschiedensten Faktoren, die durch ihren Einfluss veränderte Marktbedingungen ausgelöst haben, fallen am meisten wohl die Leitzinsanpassungen ins Gewicht. Die Leitzinsanpassungen von negativen 0.75% auf momentan +1.75% haben unsere Fremdfinanzierungskosten jedoch nur unterproportional belastet. Die Antwort auf die Frage, weshalb wir weniger stark vom Zinsanstieg betroffen waren, besteht aus drei Elementen, die im Zentrum des aktiven Managements der Passivseite stehen: die Finanzierungspolitik, daraus abgeleitet eine Finanzierungsstrategie und die taktische Umsetzung.
Die Finanzierungspolitik als Fundament
Die Grundlage bildet die Ausarbeitung einer Finanzierungspolitik, die durch den Verwaltungsrat vorgegeben ist.
Hierfür wird die vom Asset Manager vorbereitete Risikobeurteilung konsultiert, ergänzt und verabschiedet. Auch beauftragt der Verwaltungsrat den Asset Manager, bei der Ausarbeitung der Finanzierungsstrategie (vgl. nachstehend) das Risiko sowie die Kapitalstruktur der abzusichernden Investments zu berücksichtigen. Des Weiteren sollen die Finanzierungsquellen sowie Finanzierungsinstrumente diversifiziert und das Liquiditätsmanagement sowie die Finanzierungskosten und die Fälligkeitsstruktur entsprechend berücksichtigt werden.
Darüber hinaus sind regulatorische Vorgaben und Erwartungshaltungen der Stakeholder wie Investoren und Finanzierungspartner zu integrieren und zu überwachen.
Ausarbeitung der Finanzierungsstrategie auf Basis der Finanzierungspolititk
Als zweiten Schritt erarbeitet unser Asset Manager die Finanzierungsstrategie, die von der Finanzierungspolitik abgeleitet und durch den Verwaltungsrat verabschiedet wird. Diese präzisiert diverse Vorgaben in Zusammenhang mit der Finanzierungspolitik: So sollen nur erstklassige Finanzierungsinstitute (mit Vorgabe bezüglich Ratings) mit Schweizer Domizil für Fremdkapitalfinanzierungen verwendet werden. Hinsichtlich Kapitalstruktur ist eine Mindesteigenkapitalquote von über 40% anzustreben.
Da Immobilien ein langfristiges Investment auf der Aktivseite einer Bilanz darstellen, sind die dazugehörige Passivseite und somit das Fremdkapital und dessen Finanzierung entsprechend langfristig aufzugleisen und abzusichern. Eine höhere Duration bei vergleichsweisen tiefen Finanzierungskosten ist grundsätzlich mit den regelmässigen operativen Cashflows aus Mieteinnahmen erstrebenswerter als die kurzfristige Minimierung der Finanzierungskosten bei einer kurzen Laufzeit.
Diesbezüglich kann eine Mindest-Duration der gesamten verzinslichen Fremdfinanzierungen in der Finanzierungstrategie vorgegeben werden, ebenso der Anteil der durch Festhypotheken abzusichernde Teil und die Fälligkeitsstruktur. Bei beiden Vorgaben können auch hier Bandbreiten zum Einsatz kommen, um opportunistisch auf bestimmte Marktgegebenheiten reagieren zu können.
Hinsichtlich der zu verwendenden Finanzierungsinstrumente oder Produkte sind wiederum die oben erwähnten Kriterien im Einklang mit der Asset Strategie abzustimmen.
Eine unterschätzte Dimension
Um den doch sehr technischen Ausführungen etwas entgegenzusetzen, kann auch in der Finanzwelt durchaus von Attraktivität gesprochen werden. Spezifischer formuliert wären das die unterschiedlich attraktiven Finanzierungsinstrumente.
So können aufgrund der Finanzierungskonditionen, Überlegungen zur Kapitalstruktur oder Gesellschaftsgrösse unbesicherte Blankokredite, Bonds etc. weniger attraktiv sein als z.B. besicherte Hypotheken in Form von Geldmarkthypotheken, Festhypotheken und abgesicherte SWAP-Geschäfte. Zudem haben die regulatorischen Vorgaben bei der Auswahl von Finanzierungsprodukten einen gewichtigen Einfluss: z.B. Wohnimmobilien an erstklassiger Lage und Zustand können tendenziell höher belehnt werden als Gewerbeliegenschaften an peripheren Lagen. Dabei achtet unser Asset Manager insbesondere auf eine breite Fälligkeitsstruktur sowie eine Diversifikation bei den Finanzierungspartnern.
Zudem werden laufend neue und alternative Finanzprodukte entsprechend ihrer Kompatibilität mit der Finanzierungs- und der Asset-Strategie geprüft.
Taktische Umsetzung
Als dritter Faktor in dieser Gleichung setzt eine optimale Umsetzung der Finanzierungsstrategie ein aktives Liquiditätsmonitoring und Liquiditätsmanagement sowie regelmässiges Reporting zur Überwachung der Kennzahlen, Bandbreiten und vorhandenen Covenants voraus. Bei unserem Asset Manager wurde dazu ein Finanzierungsausschuss implementiert, der in regelmässigen Sitzungen die taktische Umsetzung der Finanzierungsstrategie überprüft und allfällige Massnahmen beschliesst. Es werden aktuelle Kapital- und Kreditmärkte, diverse Zinsprognosen, Marktszenarien sowie deren Auswirkungen auf die Finanzierungsituation analysiert und besprochen. Besonders wird aber der Langfristigkeit sowie den Investitionen auf der Aktivseite Rechnung getragen. Die integrative Einbindung von Vertretern sowohl des Asset Managements als auch der Finanzabteilung stellt sicher, dass alle Aspekte bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden.
Die Finanzierungsstrategie unseres Asset Managers gibt taktische Bandbreiten vor, die es erlauben, opportunistisch auf Marktgegebenheiten reagieren zu können. Bei Unter- bzw. Überschreitung der Kennzahlen bzw. Bandbreiten, führt er entsprechende Massnahmen wie z.B. eine Ausschreibung oder Aufnahme von Festhypotheken durch.
Wenn aufgrund der Marktgegebenheiten Finanzierungsopportunitäten identifiziert werden, stösst unser Asset Manager Verhandlungen mit diversen Finanzierungspartnern an. Er kann hierfür auf eine breite Basis an Kontakten zu erstklassigen Finanzierungsinstituten zurückgreifen und befindet sich auch im ständigen Austausch mit potenziellen zukünftigen Partnern. Die offene und transparente Kommunikation ist dabei die Basis für die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Banken.
Sofern im Finanzierungsausschuss Anbindungsvorschläge ausgearbeitet werden, werden diese vom Verwaltungsrat formell abgesegnet. Der Asset Manager kümmert sich im Anschluss um die Abwicklung sowie Dokumentation der entsprechenden Finanzierungsinstrumente.
Es zeigt sich, dass durch eine aktive Bewirtschaftung des Fremdkapitals – oder anders formuliert – einer geschickten Anwendung von Finanzierungspolitik, Strategie und taktischer Umsetzung, nicht nur ein klarer Wettbewerbsvorteil erreicht werden kann. Die Synergie dieser Elemente ermöglicht es unserem Asset Manager auch, optimale Entscheidungen zu treffen sowie Ressourcen effektiv einzusetzen und bildet eine robuste Grundlage, um langfristige Renditen für die Aktionäre der Fundamenta Real Estate zu generieren.
