Urbanes Erwachen

Dietikon in der Agglomeration Zürich – einige nennen die Region den Speckgürtel Zürichs – ist Schauplatz der Transformation unserer Liegenschaften an der Bollenhofstrasse. Unser Asset Manager, die Fundamenta Group (Schweiz) AG, hat nahezu keine Variante ungeprüft gelassen, um den Liegenschaften ihren Weg in die Moderne zu ebnen. Eine Kurzgeschichte:

Der Erwerb der drei Mehr­familien­häuser aus dem Jahr 1967, die sich auf mehrere Grund­stücke verteilen, geht ins Jahr 2007 zurück. Im Rahmen unserer fort­laufenden Mass­nahmen, um eine nachhaltige Positio­nierung unseres Portfolios zu erreichen, haben wir die drei Liegen­schaften einer umfas­senden Überprüfung unterzogen.

Die Spuren, die die Jahrzehnte hinter­lassen haben, verlangten nach einer umfangreichen Sanierung. Unser Asset Manager wollte jedoch nicht einfach die offen­sicht­lichsten Instandsetzungs­arbeiten vornehmen, um den Liegen­schaften einen Platz in der Gegen­wart zu sichern, sondern er hat sich intensiv mit allen Möglich­keiten auseinander­gesetzt und verschiedenste Strategien entwickelt.

Eine zukunfts­gerichtete Evolution

Wenn Sie sich jetzt fragen, welche dies waren, geben wir Ihnen gerne einen Einblick. Es wurden parallel die Hand­lungs­optionen Ersatz­neubau, Sanierung oder auch Moderni­sierung mit einer Aufstockung im Holzbau geprüft. Ziel war es, möglichst viele Faktoren wie zum Beispiel die Möglichkeit, durch einen Neubau deutlich mehr Wohn­raum erstellen zu können oder durch den Rück­bau des Bestands die in ihm gebündelte (graue) Energie zu vernichten, zu quanti­fizieren und gegeneinander abzuwägen.

Die Aufgabe wurde durch die Gegeben­heit, dass sich eines der Grund­stücke zu einem kleinen Teil im Mit­eigentum eines Nachbarn befand, zusätzlich komplexer. Zudem war eines unserer Gebäude mit seinem zusammen­gebaut. Dies verlangte nach einem intensiven Dialog. In Neudeutsch wird dies heute gerne als aktives Stakeholder­management bezeichnet.

Nun wie löst man diese Situation? Nach intensiven Gesprächen und verschie­densten Lösungs­ansätzen konnte unser Asset Manager sich mit dem Nachbarn dahin­gehend einigen, dass er uns seinen Mit­eigen­tums­anteil abgetreten hat. Er erhielt von uns im Gegen­zug die dem Miteigentums­anteil entsprechende Grund­stücks­fläche von 190 m2 direkt an sein bisheriges Grundstück anschliessend. Zugleich übertrug er uns wiederum die mit der besagten Fläche verbundene Ausnützung zuzüglich Aus­gleichs­zahlung, sodass wir diese in unserem Projekt berück­sichtigen konnten. Sein Zugewinn zeigt sich nicht nur in finanzieller Form, sondern er verfügt neu über ein frei­stehendes Gebäude und hat dazu zusätzliche Frei­fläche erhalten, die ihm mehr Privats­phäre bietet.

Gemeinsame Vorteile

Der Mehrwert für uns resultiert in der Tatsache, dass wir unter anderem durch die Ausnützungsübertragung deutlich mehr Wohn­raum als bislang erstellen können. Somit war auch der Entscheid getroffen, welche Hand­lungs­option weiter­verfolgt werden würde. Ein Neubau­projekt, welches im Vergleich zum Bestand rund ein Drittel mehr Wohn­fläche anbieten wird. Zudem verringert sich die Anzahl der Gebäude von drei auf zwei, mit jeweils vier Stockwerken. Eine weitere positive Folge­erscheinung zeigt sich in der Tatsache, dass eine grössere zusammenhängende Grünfläche zur Verfügung stehen wird. Gesamthaft gesehen widerspiegeln die Entscheide eine Erhöhung der Quadrat­meterzahl und eine Auf­stockung der Anzahl Wohneinheiten. Eine Win-win-Situation wie aus dem Lehrbuch.

Fortschritte für eine nach­haltige Zukunft

Nebst der Absicht, eine Erhöhung der verfügbaren Wohn­fläche zu erreichen, war auch die Integration von Nach­haltig­keits­aspekten ein Schlüssel­faktor bei den Entscheidungs­findungen unseres Asset Managers. Mit der Verknüpfung von Raum­optimierungen und der Verwendung nach­haltiger Technologien soll nicht nur ein möglichst hoher (Wohn)-Komfort erreicht, sondern auch ressourcen­schonend für die nächste Generation gebaut werden.

Daher wurde auch die Entscheidung, welche Form der Wärme­quelle angewendet werden sollte – Fern­wärme oder Erd­sonden­pumpe – lange evaluiert. Es zeigte sich als wunder­bare Fügung, dass die Stadt Dietikon plante, ihr Fern­wärme­netz auszubauen. Nur war die Stadt mit der Hürde konfrontiert, dass sie für die Erschliessung an die Fern­wärme nicht über genügend Platz verfügt, um die entsprechenden Leitungen verlegen zu können.

Wie heisst es so schön? Tue Gutes und sprich darüber. Genau dies hat unser Asset Manager getan und Hand geboten, in dem er der Stadt ermöglichte, einen Teil der Leitungs­führung über unser Grund­stück laufen zu lassen. Zugleich konnten so die Leitungen verkürzt und dadurch die Erstellungs­kosten gesenkt werden. Dies zeigt, dass wenn zwei Parteien den offenen Austausch suchen, es oftmals eine Lösung gibt, von der beide profitieren. Dazu gesellt sich auch die Tatsache, dass die Quelle des Fern­wärme­netzes die Abwärme der Kehricht­verwertung­sanlage in Dietikon bildet und somit ist auch hier eine effiziente Energie­nutzung gewähr­leistet, die auch noch klima­freundlich ist. Selbst­erklärend kommt dazu, dass die Dächer mit einer Photovoltaikanlage versehen werden.

Die Auswirkungen all dieser Bestrebungen manifestieren sich darin, dass bereits eine Baubewilligung erwirkt werden konnte und voraus­sichtlich im April 2024 die Bau­arbeiten beginnen können.

Der Ansatz unseres Asset Managers, die verschiedenen Optionen, wie man mit den Liegenschaften in die Zukunft gehen kann, profund zu prüfen, hat sich als Gewinn für alle herauskristallisiert. Durch die koordi­nierten Anstrengungen wird nicht nur mehr Raum zum Leben geschaffen, sondern die Zukunft für die Region wird auch ein Stück nach­haltiger gestaltet.